Эскроу-счета: что это такое, как открыть

Модель расчетов между контрагентами с использованием счета эскроу действует в России с 2017 года. Сначала она была внедрена как пилотный проект на добровольной основе, но с 2019 года утверждена уже в обязательном порядке. В это время рынок недвижимости перешел на схему проектного финансирования взамен долевого строительства. Она была введена с целью повышения уровня безопасности сделок с недвижимостью и надежности жилищных инвестиций. Благодаря этому недобросовестные застройщики больше не смогут оставить дольщиков без денег и без жилья. Разберем что же такое счет эскроу.

Что такое счет эскроу

Эскроу-счета – это специальные банковские счета, на которых внесенные средства депонируются (замораживаются) до выполнения их получателем определенных обязательств. В случае со сделками покупки недвижимости – это передача готового объекта собственнику.

Говоря простыми словами, покупатель квартиры размещает на эскроу-счете деньги, а продавец (обычно, это застройщик) получает их только после выполнения всех условий предварительного договора купли-продажи. Вноситель средств также не может забрать деньги обратно по своему желанию, только если нарушены условия договора (например, сроки сдачи строящегося дома). Такая модель расчетов была утверждена Федеральными законами №143, №151, №214.

Лицо, вносящее средства на счет эскроу, называется депонентом, а получатель денег после исполнения договора – бенефициаром.

Как и где открыть счет эскроу

Услуги по открытию счетов эскроу юридическим и физическим лицам оказывают финансовые организации, которые являются эскроу-агентами. Их список ограничен и утвержден ЦБ РФ. Они же следят за выполнением договорных обязательств и являются независимыми посредниками между контрагентами.

Все счета эскроу для покупателей недвижимости открываются за счет строительной компании в том же банке, который финансирует проект застройщика, выдавая ему процентный займ на строительство.

Для открытия счета требуется заключение трехстороннего договора: депонент-бенефициар-агент.

Как работают счета эскроу

Чтобы понять, как работает эскроу-счет, рассмотрим, что происходит с момента регистрации договора до перевода средств бенефициару.

Покупатель вносит туда деньги после регистрации договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), и они блокируются до завершения строительства и оформления права собственности первых владельцев. В отдельных случаях – до получения клиентом ключей именно от своей квартиры. Только после выполнения всех обязательств бенефициар получает доступ к деньгам.

Если у депонента возникли форс-мажорные обстоятельства и он решил отказаться от покупки квартиры, то ДДУ расторгается, покупателю возвращаются внесенные собственные средства (вся сумма или первоначальный взнос), а кредитные переводятся банку-заемщику.

Если же действие договора прекращается по инициативе (или вине) бенефициара, например, если у компании возникают проблемы, и строительство не может быть завершено, то покупатель имеет право отозвать всю сумму со счета, расторгнув договор в одностороннем порядке, дождавшись согласия банковской организации.

Если все идет по плану, застройщик сдает объект в срок, документы приема-передачи помещений оформлены и переданы банку-агенту как подтверждение выполнения условий договора, то средства с эскроу-счета направляются строительной компании.

Благодаря такой организации процесса дольщики не останутся без средств в случае банкротства компании или заморозки строительства.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса РФ, деньги на эскроу-счет вносит покупатель (депонент), и по условиям договора эти средства полностью принадлежат ему до завершения сделки и перевода их второй стороне, но он не имеет к ним доступа и не может ими распоряжаться.

Как только условия договора выполнены, бенефициар (продавец) получает деньги и становится их владельцем и распорядителем.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Использование счетов типа эскроу наиболее актуально для сделок между контрагентами, по договору которых существует риск нарушения условий исполнения обязательств одной из сторон после получения предварительной оплаты. Часто это происходит, когда между датой платежа и приемом-передачи объекта сделки (имущества, товара) проходит длительное время.

Чаще всего эскроу-счета применяются для расчетов по сделкам купли-продажи жилья. Хотя на них можно депонировать не только безналичные деньги, но также любое имущество, материальные или нематериальные активы, например, ценные бумаги.

Помимо долевого строительства, такие счета открывают бизнесмены при продаже дела, а также владельцы товарных знаков и авторы изобретений при продаже своей интеллектуальной собственности.

Кроме того, существует довольно частая практика использования счетов эскроу при заключении мирового соглашения в суде.

Как купить недвижимость через эскроу

1. Компания-застройщик (продавец) получает в местных органах власти разрешение на строительство и начинает возведение комплекса.
2. Продавец и покупатель подписывают двухсторонний договор долевого участия в строительстве и регистрируют его в Росреестре – это главный контрольный орган государственного надзора в этой сфере.
3. Три стороны – застройщик, кредитная организация (банк) и будущий собственник квартиры – заключают договор о создании счета эскроу. При долевом строительстве это наиболее безопасный вариант для покупателя.
4. Банк принимает от покупателя средства и замораживает их на счете.
5. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены все условия по ДДУ.
6. Застройщик после окончания стройки вводит объект в эксплуатацию и выдает собственникам ключи.
7. Субъекты сделки подписывают необходимые документы приемки-передачи, чтобы банк-агент принял факт выполнения условий договора.
8. Средства в полном объеме перемещаются с эскроу на счет бенефициара, и с этого момента он может ими распоряжаться.

Как оформить ипотеку при использовании счета

Когда собственных средств недостаточно для покупки желаемого объекта недвижимости, легко можно оформить ипотечный кредит. Если выбрана квартира в новостройке, и расчеты с застройщиком должны проводиться через специальный счет эскроу, то ничего сложного в этом нет.

Строительные организации обычно заключают партнерские соглашения с некоторыми кредитными учреждениями, чтобы их клиенты и будущие владельцы квартир могли претендовать на льготные условия по ипотеке.

Заявку на кредитование покупатель может подать в любой банк. Каждый выбирает для себя оптимальные условия получения средств и самую низкую ставку по проценту. А вот эскроу-счет для покупки жилья по закону он обязан открыть в банке застройщика, который работает в качестве эскроу-агента и утвержден Центробанком.

Процесс оформления происходит в определенной последовательности:

1. Покупатель подает заявку на получение ипотеки и ждет ее одобрения банком.
2. После согласования ипотечного пакета документов заключается ДДУ с застройщиком, где прописано, что расчеты будут производиться через счет эскроу.
3. После регистрации ДДУ в территориальном органе Росреестра приобретатель квартиры открывает бесплатный эскроу-счет в банке. У некоторых кредитных организаций эту услугу можно оформить даже онлайн – в мобильном в приложении.
4. Банк, одобривший ипотечный кредит, переводит на предварительно открытый эскроу-счет полную сумму, включая первоначальный взнос. С этого момента никто не имеет доступа к этим деньгам – ни продавец, ни покупатель.
5. Покупатель платит ежемесячные взносы по ипотеке, включая проценты по кредиту. Деньги на эскроу-счете лежат неприкосновенно.
6. После завершения строительства и окончательной сдачи дома в эксплуатацию (при покупке в новостройке) банк переводит деньги с эскроу на действующий расчетный счет компании-застройщика.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив: сравнение

Эскроу счет при покупке недвижимости у застройщика является гарантом его благонадежности и защиты от потери денег, выполняя обеспечительную функцию, так же как и аккредитив. Банковская ячейка тоже часто используется для сохранности средств по квартирным сделкам. Сходства и различия между ними представлены в таблице ниже.

Условия	Эскроу-счет	Аккредитив	Банковская ячейка
Договорный регламент	Любой по согласию сторон	Утверждается ЦБ РФ	Любой по согласию сторон
Возможность досрочного закрытия	При расторжении договора одной из сторон	Депонентом при согласовании банком	Депонентом в любой момент
Вид расчетов	Безналичный	Безналичный	Наличный
Статус участников сделки	Юридическое лицо, физическое лицо	Чаще между юридическими лицами при расчетах за поставки	Чаще между физическими лицами при сделках купли-продажи дорогостоящих товаров
Получатель средств	Бенефициар	Бенефициар или доверенное лицо	Бенефициар или доверенное лицо
Сторона, ответственная за платеж	Банк	Депонент	Депонент
Возможность расчетов по ДДУ	По умолчанию	Нет	Нет
Страховка	АСВ * возвращает до 10 млн руб. от средств по сделкам с недвижимостью и ДДУ	Отдельный договор от сторонней страховой компании по необходимости	Отдельный договор от сторонней страховой компании по необходимости
Возможность ареста или взыскания средств	Нет **	Да	Да

* АСВ – Агентство по страхованию банковских вкладов РФ.
** Деньги, находящиеся на счету эскроу, нельзя взыскать в счет задолженности даже по требованию суда, зато наложить арест на требование их возврата покупателем (в случае расторжения ДДУ) – можно.

Аккредитив – что это, виды и подводные камни

Преимущества и недостатки счета эскроу

Преимущества:

• Гарантированная банком финансовая безопасность покупателя квартиры. По итогу сделки он в любом случае получит либо квартиру, либо свои средства обратно.
• Бесплатное открытие для покупателя по ДДУ.
• Автоматическое закрытие счета и возврат средств депоненту при одностороннем расторжении договора.
• Свобода выбора подтверждения условий договора сторонами-участниками сделки.
• Счет эскроу невозможно арестовать даже при наличии у покупателя задолженности по любым платежам.

Недостатки:

• Комиссия для депонента (0,7-1%).
• Не все банки работают со счетами эскроу, а только утвержденные списком Центробанка.
• Рост цены на квартиры от застройщика из-за условий по кредиту от банка, финансирующего проект.
• Непредсказуемая динамика цен на рынке недвижимости: если застройщик обанкротится и не достроит дом, то на возвращенную банком сумму, вероятно, будет невозможно купить равноценную недвижимость.
• Ограниченная сумма денег к возврату в случае банкротства кредитной организации – агента эскроу: только до 10 млн руб., застрахованных в Агентстве по страхованию вкладов.
• Риск потери процентов по ипотеке: в случае срыва сделки даже если банк вернет вам средства со счета эскроу, выплаченные проценты по ипотеке никак не возместить.
• Потери на инфляцию за время нахождения денежных средств на счете.

Пример сделки с эскроу-счетом

Эдуард Степанович запланировал приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 16 млн руб. в строящемся проекте. Компания-застройщик предлагала 3 варианта расчетов:

• внесение полной стоимости жилья наличными,
• беспроцентная рассрочка на 5 лет;
• ипотечный кредит от банка-партнера (условно назовем его Банк Ипотечный).

Взвесив все плюсы и минусы, выбрали последний пункт.

Сначала со строительной компанией был заключен договор долевого участия и зарегистрирован в Росреестре. После одобрения льготной ипотеки Эдуард Степанович оплатил первоначальный взнос 15% – 2,4 млн руб. и получил график платежей по основной сумме кредита – 13,6 млн. руб.

Дальше вместе с застройщиком подписали договор открытия счета эскроу в банке, который является эскроу-агентом строительной компании. Чтобы не перепутать его с банком, выдавшим ипотечный кредит, условно назовем его Банк Эскроу.

Эдуард Степанович, конечно, поинтересовался, сколько стоит открыть эскроу-счет для физических лиц. На что получил ответ, что эта процедура для клиентов строительной компании совершенно бесплатна.

После этого Банк Ипотечный перевел Банку Эскроу всю сумму (16 млн руб.) – и первоначальный взнос, и тело кредита. Средства были заморожены, пока застройщик не сдал дом и не выдал ключи от квартиры лично в руки Эдуарду Степановичу – именно такие условия были прописаны в договоре открытия эскроу-счета.

Все это время Эдуард Степанович исправно перечислял банку взносы по ипотеке, включая проценты по кредиту, и ждал завершения строительства. И вот, наконец, получил документы о собственности, сообщив в обязательном порядке эскроу-агенту о выполнении обязательств бенефициаром. Застройщик предъявил акты приема-передачи жилого помещения, и Банк Эскроу перевел 16 млн руб. с эскроу-счета на расчетный счет строительной компании.

А ипотеку Эдуард Степанович до сих пор платит.

Кстати, если бы застройщик оказался недобросовестным или стал банкротом, то Банк Эскроу вернул бы Эдуарду Степановичу всю денежную сумму, замороженную на счете. А вот если бы обанкротился сам Банк, то Агентство страхования вкладов возместило ущерб лишь в сумме 10 млн руб., а 6 млн руб. были потеряны безвозвратно. Повезло Эдуарду Степановичу.

Заключение

Крупные покупки, сделки с дорогостоящими товарами или приобретение недвижимости требуют повышенного внимания на каждом этапе проведения и тщательной проверки всех документов. Но даже это не исключает риска невыполнения обязательств продавцом или неоплаты покупателем. Поэтому в качестве гаранта финансовой безопасности обеих сторон лучше привлечь банковскую организацию, открыв эскроу-счет и защитив себя от потери средств.