REIT – что это, как инвестировать

REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонды, специализирующиеся на операциях с объектами недвижимости. Они занимаются покупкой и продажей объектов, сдачей их в аренду, а также выкупом ипотечных ценных бумаг у банков.

REIT фонды представляют собой коллективные инвестиции в недвижимость для вкладчиков с низким порогом вложений. Покупая акции, вы становитесь совладельцем объектов недвижимости по всему миру и получаете стабильный пассивный доход в виде дивидендов.

Сегодня разберем этот вид инвестирования, обсудим его достоинства и недостатки, а также приведем список фондов недвижимости REIT, доступных российскому инвестору.

Что такое REIT

Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость. Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки.

Ну, а о приобретении помещения в кредит с целью последующей сдачи в аренду мы вообще не будем говорить. Если дом или квартира куплены в долг, ни о каких инвестициях не может быть и речи, пока поступления арендной платы этот долг не покроют.

Альтернатива – инвестиции в акции REIT фондов, которые обойдутся намного дешевле. Кроме того, приобретая бумаги такого фонда, вы становитесь совладельцем нескольких объектов недвижимости, диверсифицированных по секторам и странам.

Простыми словами, за небольшие деньги (от нескольких тысяч рублей) вы приобретаете ценные бумаги фонда REIT и получаете гарантированные дивиденды. Причем доходность таких бумаг существенно выше, чем у известных индексов. С чем это связано?

1. Недвижимость – это один из наиболее надежных способов вложений капитала. В портфеле крупного инвестора этот инструмент выполняет функции защитного актива, поскольку доходы от аренды, как правило, растут. Минимальный прирост равен проценту инфляции. Таким образом, ожидания по прибыли оправданы в большей степени, чем, скажем, ожидания доходности компаний производственного сектора.
2. Законодательством установлены довольно жесткие требования по отношению к фондам инвестиций REIT. Нормы разработаны в США, поскольку именно в Штатах появились первые REITs. Для российского инвестора эти законы действуют на равных основаниях. Перечень требований приведен ниже.

Классификация

Итак, если вы решили инвестировать в REIT фонды через биржу, следует различать два вида.

1. Долевые (Equity REITs) составляют 90% от рынка REIT. Они занимаются покупкой, продажей и сдачей в аренду объектов жилой и коммерческой недвижимости. В этой статье речь пойдет именно о них, поскольку второй вид мало распространен ввиду невысокого доверия инвесторов.
2. Ипотечные (Mortgage REITs), составляющие 10% от рынка. Эти фонды покупают закладные у банков и получают доход в виде процентов по займам. После кризиса 2008-2009 годов интерес мировых инвесторов к такому виду вложений значительно снизился.

Существуют также частные фонды (Private REITs) и смешанные (Hybrid REITs). Первый вид невозможно купить на бирже, а второй составляет менее 1% от рынка. Смешанные REITs одновременно получают прибыль от объектов и от ипотечных ценных бумаг. Поскольку их очень мало, подробно на них останавливаться мы не будем.

Итак, долевые фонды классифицируются по секторам объектов недвижимости:

• офисные здания;
• промышленные объекты (предприятия, склады и др.);
• торговые объекты (магазины, торговые центры);
• гостиницы, базы отдыха;
• дома, коттеджи, квартиры и апартаменты для постоянного или временного проживания;
• здравоохранение (больницы, поликлиники, медицинские лаборатории);
• лесные угодья;
• развлекательно-досуговые объекты (театры, кинотеатры, рестораны, казино и др.);
• другие объекты инфраструктуры.

Требования к REIT

А теперь перейдем к списку законодательных требований по отношению к фондам недвижимости.

1. Не менее 90% дохода направляется на дивиденды и только 10% идет на развитие фондов.
2. Минимум 75% средств, поступивших от вкладчиков, используется по прямому назначению. То есть, на покупку объектов недвижимости или ипотечных ценных бумаг.
3. Минимум 75% от стоимости активов обеспечивается за счет поступлений от основного вида деятельности – операций с недвижимостью.
4. Количество акционеров должно составлять не менее 100.
5. Не допускается владение пакетом ценных бумаг более 50% пятью или меньшим числом акционеров.
6. Деятельность направлена на получение прибыли (благотворительных фондов не существует).

Таким образом, как видите, отсекаются все возможные причины снижения дохода держателей акций:

• сосредоточение контрольного пакета у нескольких акционеров;
• направления использования прибыли, не связанные с выплатой дивидендов;
• активы, стоимость которых сформирована за счет кредитных средств.

Доходность REIT варьируется в пределах от 3 до 12% годовых. Среднее значение – 4-5%. Для сравнения: дивиденды по акциям американских компаний составляют около 2%.

Вложения можно диверсифицировать по секторам объектов недвижимости, валютам и странам. Однако рекомендуемая доля таких активов в портфеле инвестора должна составлять не более 10-15%, поскольку это является своего рода страховкой от инфляции.

А теперь поговорим о том, как обеспечить максимальную диверсификацию без лишней головной боли. Иными словами, речь пойдет о ETF на REIT фонды. Да, существуют и такие объекты инвестиций, так называемые «фонды фондов». Приведем небольшой обзор.

Популярные ETF на REITs (сравнительная характеристика)

Наименование ETF	Отслеживаемый индекс	Периодичность выплаты дивидендов	Доходность, % годовых	Комиссия за управление, %
Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ)	MSCI US REIT	Ежеквартально	3,77	0,12
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund (VNQI)	S&P Global ex-U.S. Property Index	Ежеквартально	8,41	0,12
Schwab US REIT ETF (SCHH)	Dow Jones U.S. Select REIT	Ежеквартально	3,33	0,07
iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)	Dow Jones U.S. Real Estate	Ежеквартально	3,28	0,42
iShares Global REIT ETF (REET)	FTSE EPRA Nareit Global REITS	Ежеквартально	2,49	0,14
Global X SuperDividend REIT (SPET)	Solactive Global SuperDividend REIT	Ежеквартально	12,92	0,59
iShares Mortgage REal Estate (REM)	FTSE NAREIT All Mortgage Capped	4 раза в год	12	0,48
Invesco KBW Premium Yield Equity REIT (KBWY)	KBW NASDAQ Premium Equity REIT	Ежеквартально	11,74	0,35

Обратите внимание, что высокая дивидендная доходность прямо пропорциональна уровню риска, который связан, в первую очередь, с отсутствием перспектив для роста котировок ценных бумаг, входящих в индекс. «Перегрев» рынка недвижимости, возникший в 2020 году в связи с пандемией коронавируса, безусловно, носит временный характер. Однако о том, как долго продлится это явление, не знает никто.

Практика показывает, что ETF, демонстрирующие среднюю дивидендную доходность в сочетании с растущими котировками ценных бумаг, более привлекательны для инвесторов, нежели фонды с высокими дивидендами и отсутствием перспектив развития компаний.

Как выбрать REIT

При выборе следует руководствоваться критериями:

• ставка дивидендов;
• доступность (для российского инвестора бумаги можно купить напрямую на бирже или у иностранного брокера);
• издержки;
• доходность компании в сравнении с показателями индекса в динамике;
• мультипликаторы доходности денежных потоков.

На двух последних пунктах остановимся более подробно.

Сайт Национальной ассоциации риэлторов США (NAREIT) постоянно публикует списки ценных бумаг фондов недвижимости. Для анализа можно использовать бенчмарки (индексы недвижимости, рассчитываемые FTSE Russell) или обзоры финансового холдинга JP Morgan Chase.

Это то, что касается сравнения REITs с другими активами. Далее мы сравниваем доходность фонда с показателями индекса. Вот пример:

Возьмем популярный REIT – American Tower (AMT) и посмотрим на его график доходности по годам:

А теперь взгляните на график индекса FTSE NAREIT Composite:

Эти два графика построены с разной детализацией, однако нетрудно заметить, что просадка 2020 года у фонда акций оказалась меньше, а также бумаги REIT в 2021 году прибавили в стоимости больше, чем ETF. Но в целом тренд схож. Таким образом, AMT и индекс движутся в одном направлении, следовательно, можно включить этот REIT в портфель.

А показатели всех индексов в цифрах можно найти на сайте FTSE:

Теперь поговорим о мультипликаторах, на которые стоит обратить внимание. Их всего три:

1. FFO (Funds from operations) – показатель денежного потока для компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Рассчитывается он так:

\[ FFO=ЧП+А+П(пр), где: \]

​\( ЧП \)​ – чистая прибыль по компании в целом (прибыль от всех видов деятельности);

​\( А \)​ – амортизация активов;

​\( П(пр) \)​ – прибыль от продажи объектов недвижимости.

Данные можно получить из финансовой отчетности.

Рассчитаем FFO для REIT American Tower по годам на основании исходных данных с использованием таблицы Excel:

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
Валовая прибыль	2,89	3,15	3,59	3,94
Чистый доход	1,24	1,24	1,89	1,69
EBIT	2,25	2,38	2,83	3,12
EBITDA	3,97	4,49	4,60	5,00
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51

2. FFO/s – денежный поток на одну акцию. Для его расчета необходимо знать количество выпущенных акций.

3. P/FFO – отношение рыночной стоимости акций к величине денежного потока. Здесь необходим показатель рыночной стоимости. Я взяла для расчета максимальные значения за каждый год.

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51
Количество акций	428820000	441060000	442890000	444330000
FFO/s	0,000000013642	0,000000014737	0,000000016370	0,000000016902
Рыночная стоимость одной акции	0,000000152720	0,000000167630	0,000000241070	0,000000290820
Рыночная стоимость всех акций (P)	65,4893904	73,9348878	106,7674923	129,2200506
P/FFO	11,194767589744	11,374598123077	14,726550662069	17,206398215712

Как видите, все показатели увеличились в динамике. Это означает, что компания AMT демонстрирует уверенный рост ликвидности акций и находится в одном тренде с наиболее крупным индексом REIT.

Как и где купить REIT

Купить бумаги можно через иностранного брокера, который предоставляет доступ к мировым фондовым биржам. В частности, лучшие REIT представлены на Нью-Йоркской бирже.

Но тарифы у западных брокеров довольно высоки. Вам придется платить буквально за каждый шаг, начиная от открытия счета. Все комиссии исчисляются в долларах, что, согласитесь, не очень выгодно. Поэтому для российского инвестора есть более оптимальное решение.

Как и где купить REIT в России

Можно приобрести бумаги фондов, а также ETF на REIT через российского брокера, предоставляющего доступ на Санкт-Петербургскую биржу.

Так, например, Тинькофф Инвестиции предоставляет доступ к бумагам фондов:

• Host Hotels & Resorts;

• Digital Realty Trust;

• Regency Centers;

• Apple Hospitality;

• Boston Properties;

• Sabra Health Care;

• Macerich и др.

Этот список не полный. Через брокера Тинькофф можно купить бумаги более половины REITs, доступных на бирже. Комиссия за открытие счета у этого брокера отсутствует.

Всего на Санкт-Петербургской бирже доступно около 40 REITs. Их полный список можно посмотреть на официальном сайте spbexchange.ru, сектор «Недвижимость». На Московской бирже REIT фонды не представлены.

REIT или ЗПИФн – в чем разница

В России аналогом REIT являются закрытые ПИФы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Они вкладывают большую часть средств инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Этот вид вложений не очень популярен, поскольку доходность закрытых ПИФов сильно зависит от курса доллара. К тому же вывести средства в любой момент невозможно. Чаще всего погасить паи удается только после закрытия фонда.

Оставшиеся средства ПИФы могут вложить в облигации или банковские депозиты.

Основные отличия ЗПИФов от REITs:

1. Доходность ПИФов сильно варьируется – можно заработать 15%, а можно и уйти в минус.
2. У ПИФов возникают сложности с досрочным выводом средств. Как правило, приходится ждать от 3 до 15 лет, пока фонд закроется.
3. Стоимость пая выше, чем акций или ETF REITs.
4. Большинство ЗПИФов доступно только квалифицированным инвесторам.
5. ПИФы используют налоговые льготы от государства, поскольку многие фонды создаются под конкретные проекты.

А теперь поговорим о налогообложении для держателей бумаг REIT фондов.

Налоговые последствия инвестирования в REIT

Предположим, вы купили REIT у иностранного брокера или на Санкт-Петербургской бирже. Следовательно, вы вложились в американский актив и получили первые дивиденды. Какие налоги нужно с этого уплатить?

По американскому законодательству, фонд перечисляет деньги акционерам после уплаты налога в размере 30%. То есть, фактически, ваши дивиденды уже были уменьшены на эти 30% – REIT заплатил налог в казну США за вас. Это правило действует, если вы купили бумаги у иностранного брокера.

Но не все так просто. Поскольку доход вы получаете на территории России, далее вступает в действие российское законодательство. А согласно ст. 224 НК РФ, налог на дивиденды составляет 30% для нерезидентов РФ. Но вот REITs под это правило почему-то не подпадает – для их держателей 30% взимается независимо от резидентства.

Чтобы избежать двойного налогообложения (когда налог удерживает и фонд, и брокер), вам необходимо заполнить форму W-8BEN, которая удостоверяет, что вы не являетесь гражданином США.

Далее, при продаже бумаг взимается стандартный налог по ставке 13%. Удержание осуществляется следующим образом:

• если вы купили REIT в России через американского брокера – он удержит сразу 10% при совершении сделки, а вам остается доплатить 3%. И не забудьте указать, что 10% удержано брокером при заполнении 3-НДФЛ (Приложение 2);
• если вы купили бумаги на Санкт-Петербургской бирже – 13% удержит российский брокер.

Налоговая база исчисляется в рублях с учетом валютной переоценки.

При совершении сделок с ETF имеет место двойное налогообложение: 30% с вас удержит фонд при выплате дивидендов и еще 30% придется заплатить в России. Но если вы заполняете форму W-8BEN, то в России с вас возьмут 10%, которые будут перечислены в американскую казну, и еще 3% вы доплатите самостоятельно.

Таким образом, налогообложение делает ETF на REIT не сильно выгодным для инвестора. В связи с этим график цен на ETF (обозначен свечами), отстает от цен на недвижимость (красная линия):

Преимущества и недостатки

Перечислим основные преимущества инвестирования в REIT фонды:

1. Регулярный доход в виде дивидендов, который даже с учетом высоких налогов в среднем в 3 раза превышает доходность крупных индексов.
2. Более высокая ликвидность по сравнению со сделками с недвижимостью – бумаги намного легче купить и продать, на них не нужно копить много лет.
3. Диверсификация. Инвестиции в REIT сочетают в себе и защитную функцию (недвижимость – это защитный актив, как мы помним), и хорошую доходность.
4. Защита от инфляции и от снижения курса национальной валюты. Опять же, даже учитывая жесткое налогообложение, дивиденды покрывают инфляцию и снижение курса рубля.

Недостатки REITs в первую очередь связаны с рисками:

1. Зависимость от фазы экономики. Все помнят 2008 год, когда произошел кризис на рынке недвижимости. Менее болезненный удар пришелся на 2020 год, когда сократилась активность на фондовом рынке в целом в связи с пандемией коронавируса.
2. Дивиденды зачастую выплачиваются не из чистой прибыли фонда, а из операционного дохода (FFO). В связи с этим у некоторых REITs возникает кредиторская задолженность, которую не всегда удается покрыть в срок. Хотя активы и сформированы за счет собственных средств, львиная доля денег (выплаты акционерам) выплачивается за счет займов. В конце концов, возникает риск банкротства фонда.
3. Высокие налоги.

Примеры

Я приведу в качестве примеров небольшой список REITs, актуальный в 2021 году:

• American Tower, уже вам знакомый. Выше вы найдете пример расчета ключевых мультипликаторов для этого фонда. Сектор – телекоммуникации (вышки сотовой связи, расположенные в США, Африке, Южной и Северной Америке, Индии). Дивидендная доходность – 2,2%;
• Digital Realty. Сфера – IT, финансовые услуги, потребительские товары. Этот REIT демонстрирует ежегодный прирост FFO на 12% с 2005 года, а дивиденды ежегодно увеличиваются на 5,7%. Доходность – 3,4%;
• STORE Capital. Это компания, специализирующаяся на сдаче в аренду объектов недвижимости в США. Бумаги этого REIT входят в портфель Уоррена Баффета. Ежегодный прирост дивидендов – 7%. Доходность – 4,7%;
• Physicians Realty Trust. Сфера – здравоохранение (объекты медицины амбулаторного типа). Дивиденды не растут с 2018 года, поскольку фонд сосредоточен на приобретении новых объектов. Тем не менее доходность высокая – 5,2%;
• Iron Mountain. Специализация – хранение данных (более 1450 хранилищ по всему миру). Очень востребованная сфера деятельности, в связи с чем Iron Mountain является одним из самых высокодоходных REITs – размер дивидендов составляет 8,7%, а ежегодный прирост – 5%. Вполне естественно, что эти цифры могут снизиться до более реальных значений – около 75% чистой прибыли на количество акций.

Фондовые индексы – что включает в себя, примеры

Заключение

Подведем итоги и выделим основные моменты, которые нужно знать об инвестициях в REIT:

1. REIT – это инвестиции в объекты недвижимости через покупку ценных бумаг фондов, совершающих операции с недвижимостью.
2. Акции можно приобрести у иностранного брокера или на Санкт-Петербургской бирже через российского брокера (например, Тинькофф).
3. Дивидендная доходность фондов в 2–3 раза превышает доходность крупных мировых индексов (например, S&P 500).
4. При инвестировании в REITs в России действуют довольно жесткие правила налогообложения – налог на дивиденды составляет 30%, при совершении сделок – 13%. Во избежание двойного налогообложения следует заполнять форму W-8BEN.
5. При выборе REIT следует ориентироваться на индексы недвижимости (данные FTSE Russell), а также на изменение мультипликатора FFO (денежный поток от операционной деятельности) в динамике по годам.